BEYKOZ

KÖRFEZ KONUTLARI 

YÖNETİM PLANI

ÇALIŞMASI

(TÜZÜK)

2021

KÖRFEZ KONUTLARI

2021

YÖNETİM KURULU

Not: İşbu yönetim planının her sayfası, 

noter onaylı olarak kayıt altına alınacaktır.

TÜZÜK HAKKINDA BİLGİLENDİRME.

Değerli Maliklerimiz ve Sakinlerimiz,

Sitemizin ilk yönetim planı, 1999 yılında, merkezi ısıtma sistemini (kazan sistemi) esas alarak hazırlanmış ve 22 yıl boyunca bu plan uygulanmıştır. 2003 yılında doğalgazın siteye gelmesine ve bu planın fiilen işlevini yitirmiş olmasına rağmen, yasalar karşısındaki yönetsel ve hukuksal süreçleri halen karşılamaya çalışmaktadır. Bu yapı, uzun zamandır sitemizin değişen koşullarından, Kat Mülkiyeti Kanunundaki değişimlerden, günümüzün gelişmelerinden uzak olarak varlığını sürdürmektedir. Özellikle hukuksal süreçlere cevap veremeyen dar kapsamlı içerikleri ile sitenin yönetsel süreçlerinde karmaşaya neden olmakta ve sitemizi yasalar karşısında açmazlara sokmaktadır. Örneğin, kurumsal yönden ve veya bireysel haklar yönünden gündeme gelen bazı hukuksal süreçlerde, tüzüğün yetersizliği mahkemenin kararsız kalmasına ve maalesef, sitemizin aleyhine oluşan içtihat kararlarının doğmasına neden olabilmektedir. Bu tür kararların sonuçları, site bütçesinde ve yönetim süreçlerinde beklenmedik mağduriyetler yaratmaktadır. Bu tablo, yönetme ve karar mekanizmalarının seçimlerini, denetleme ve yürütme organlarının görevlerini ve sorumluluk sınırlarını, hiyerarşiyi, yetkileri, güçlerin ayrılığını, site ve blok hakim alanlarını, maliklerin hak ve sorumluklarını vb. daha birçok konuya ait soruların cevapsız kalmasına, hukuki boşlukların doğmasına ve uygulamalara yönelik ciddi belirsizliklerin oluşmasına neden olmakta ve olmaya da devam etmektedir. Öte yandan bu tüzük, 2003 yılında doğalgazın siteye gelmesi sonrasında fiilen anlamını yitirmiş ancak uygulanan yeni yönetsel usüller de, var olan bu karmaşık yapıyı daha da içinden çıkılmaz hale getirmiş ve adeta ikili bir durum yaratmış bulunmaktadır. Bu ikili durumla beraber, 1999’dan beri yürürlükte görünen bu tüzüğün yetersiz yapısı ve eksikleri ele alındığında, söz konusu tüzük, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili yasaların hükümlerince işlevini ve sürdürülebilir olma özelliğini çok uzun süredir yitirmiş durumdadır. Bu nedenle, sitemizin yeni bir yönetim planına yasal zorunluluklar açısından ihtiyacı vardır.

Görev aldığımız 2019 yılı Genel Kurulunda, yukarıda kısa olarak anlatmakla yetindiğimiz sorunlar, yasal boşluklar, devam eden yıllarda tüzükten bağımsız olarak uygulamaya alınan usüller, bu çerçevede doğan yönetsel-hukuksal karmaşa ve diğer nedenlere bağlı birçok olumsuzluklar dile getirilerek, konunun gündeme alınması ve günümüz şartlarına uyarlanmış,  yönetsel usülleri belirlenmiş, demokratik, çağdaş ve yasalara uygun yeni bir tüzüğün hazırlanmasının zorunluluğu önemle belirtilmiştir. Genel Kurul, yeni bir tüzük çalışmasının başlatılmasını karar altına alarak, bu kararın gereğini yönetim kurulumuzun sorumluluğuna vermiştir. Yönetim Kurulumuz bu görevi, pandeminin sosyal hayatı zorlayan şartlarına, zaman yönetimini güçleştiren ve yükselerek devam eden risklerine karşın, özveri ile çalışarak tamamlamıştır.

Site yönetim planları (tüzük), sitelerin yasalar karşısındaki kurumsal ve resmi statüsünü belirleyen, maliklerin ve sakinlerinin haklarını, yönetsel sistemleri, site işlerinin yürütülmesine dair konuları, ortak yaşam kurallarını vb. uygulamaları, görevler ve sorumluluklar açısından düzenleyen ve TC. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa (KMK) bağlı kalınarak hazırlanan esaslardan oluşur ve Medeni Hukuk, İcra İflas Hukuku, Borçlar Hukuku ve dahi Özel Hukuk kapsamında yer alan ilgili alanların bağlayıcı maddeleri ile çerçevesi tamamlanır. Yönetim Planı çalışmamız, bu bağlamda ele alınarak başlatılmış olup, geçmişin tecrübelerini dikkate alan, günün koşulları ve geleceğin ihtiyaçlarını öngören ve sitemizi uygar bir yönetsel sisteme kavuşturmayı amaçlayan bir rota üzerinde ve hukukçuların danışmanlığında ilerlemiştir.

Bu çalışma, geniş temsiliyet esasını uygulamayı, demokratik ölçüleri getirmeyi, maliklerin haklarını doğrudan kullanabilmelerinin yolunu açmayı, açıklık, şeffaflık, güvenirlik, kolektif çalışma vb. yönetsel ilkeleri belirlemeyi, sorumluluk ve yetkileri netleştirmeyi öncelik saymıştır. Liyakatın önemli olduğu, özgür iradenin, diyaloğun ve kararlara katılabilme yollarının açık tutulduğu ve haber alma haklarının teslim edildiği bir sistemin kurulmasını hedeflenmiştir. T.C. Anayasası’nda her bireye tanınan; seçme ve seçilme hakkının herkes için yaşama geçirildiği, uygulanmaya devam eden usüllerin fasit dairesinden çıkılarak, gençlere, kadınlara ve tüm yeni katılımcılara fırsat yaratan, genişleyebilen bir yörüngeye ve kendini yenileyebilen kabiliyete sahip, gelecek vizyonlu bir yönetim planının hazırlanması amaçlanmıştır. Denebilir ki bu çalışma, özellikle maliklerimizin ve sakinlerimizin yıllara dayalı özlem ve beklentilerini dikkate alan ve iletişim çağının, demokrasinin, diyalog kültürünün yerleşmesini sağlayacak bir değişim projesidir ve geniş temsiliyet esasına dayalı bir projeksiyonla tamamlanmıştır. Öte yandan yeni tüzük; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun (KMK) çeşitli maddelerinde ifade edilen;“ Site yönetim planı, site malikler genel kurulunda her bir satırı okunarak madde madde oylanır ve maliklerin 4/5’nin onayı ile kabul edilir”, “malikler, kendilerini ilgilendiren konularda, haklarını doğrudan kullanırlar”, “malikler son karar vericidirler” vb. genel hükümlerin uygulanmasının yollarını da açmaktadır.

Hazırlıklarını 2021 Mart ayında tamamladığımız ve Haziran 2021 Kurulunda, dönem sonuna kadar maliklere ulaştıracağımızı ifade ettiğimiz tüzük çalışmasını, sizlerin değerli görüş ve bilgisine iletiyoruz. Tüzük metninin özenle okunarak genel ilkeleri, getirdiği yenilikleri ve açılımlarını anlamaya çalışmak çok önemlidir. 

Maliklerimiz, hiçbir yönetsel insiyatife bağlı kalmaksızın, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) kendilerine tanıdığı hakkı kullanarak, tüzük görüşmeleri için toplanabilme ve karar alabilme olanağına sahiptirler ve şüphesiz ki tüzük, siz değerli maliklerimizin ve sakinlerimizin sahiplenmesi ve desteği ile hayata geçecektir. Bu sayede yasaların emredici hükümleri yerine getirilmiş olacak, günümüz koşullarına ve gelişmelerine uygun, çağdaş, demokratik ve geniş temsiliyet esaslı bir site yönetim planına ve yeni bir yaşam iklimine hep beraber kavuşmuş olacağız. 

Tarihi sorumluluğumuzu yerine getirmiş olmanın gönül rahatlığı ile çağdaş normlarda ve demokratik ilkelerle örgülediğimiz bu tüzüğü, sitemizin gençlerine, kadınlarına ve geçmiş yılların gerçeklerini bilen ve tecrübelerine sahip maliklerimize, bugünü yaşayan ve geleceği gören, demokrasi, şeffaflık ve özgür irade kavramlarını vazgeçilmez sayan  tüm sakinlerimizin sağduyularına ve ferasetlerine emanet ediyoruz. 

 YÖNETİM PLANINDAN NELER BEKLENİYOR?

Yürürlükte olamaya devam eden ancak uygulama olanağı kalmamış 1999 tüzüğünün ve sonraki dönemlere ait uygulamaların, sitemizi yasalar karşısında bıraktığı derin hukuki boşluk ve ürettiği sorunlar yanında, geçmiş dönemlere ait tecrübeler, yaşanan mağduriyetler ve bilinen gerçekler, maliklerimizde ve sakinlerimizde, uzun yıllara dayalı eleştiriler ve beklentiler biriktirmeye devam etmektedir. Bu beklentilerden bazı başlıkları şöyle sıralayabiliriz:

 Maliklerimiz ve Sakinlerimiz,

1. Yaşadığı ortamda kanunların kendilerine tanıdığı tüm hakları doğrudan kullanarak kendi geleceğini kendilerinin belirlemesini istiyor.
2. Tüm yönetim kademelerinde açıklık, şeffaflık. güvenilirlik ve liyakat, yöneticilerin ve yönetim sisteminin temel ilkesi olsun istiyor. Demokratik ve çağdaş yönetsel ilkeler ile çalışmayı taahhüt eden, ben merkezcilikten uzak, “BİZ” anlayışını benimsemiş yöneticiler istiyor.
3. Denetlemelerin bağımsız, özgür ve tarafsız olmasını, yapılan her denetlemenin, kağıt üzerinde olduğundan daha çok, vicdanlarda da soru işareti bırakmamasını istiyor.
4. Şaibe, belirsizlik, manipülasyon, kayırmacılık, bireysel çekişmeler ve hukuksuzluk istemiyor. Kurumsal arşivin korunmasını ve muhasebe süreçlerinin güvenli, açık ve takip edilebilir olarak yönetilmesini istiyor.
5. Herkesin seçme ve seçilme hakkının olmasını, karar mekanizmalarında ve toplantılarda kendi görüşlerinin de dikkate alınmasını, gençlerin ve kadınların yönetme, denetleme ve kararlara katılabilmelerinin tüm yollarının açılmasını istiyor.
6. İletişim çağının ve onun gereklerinin, sitenin bilgi-iletişim dünyasına ve sosyal yaşantısına yansımasını, haber alma ve doğru bilgiye birinci elden ulaşabilme yollarının kurulmasını, bilginin manipüle edilmemesini ve kirletilmesine olanak verilmemesini istiyor.
7. Geniş temsiliyet esasının uygulanmasını, fikirleri ve projeleri ile katkı sunmak isteyen herkese cesaret veren ve “yaşadığım yer için ben de varım” demeyi teşvik eden bir yönetim planı istiyor. 
8. Ortak yaşam haklarının korunduğu, komşuluk ilişkilerinin saygı, hoşgörü ve uygar bir diyalog çizgisinde yürümesini organize eden, bireysel hakların gözetildiği, eşitlikçi bir sistemin oluşmasını istiyor.
9. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve diğer ilgili yasalardan aldığı referanslar ile ayaklarını sağlam basan bir sistemin oluşturulmasını, hukuksal karmaşaların aşılmasını ve yasalardaki fabrika ayarlarına dönülmesini istiyor.
10. Blok ve site yönetimlerinin seçme ve seçilme usullerinde, denetleme ve kararlara katılma süreçlerinde, güçler ayrılığının sağlandığı, yetkilerin ve sorumlulukların net olarak ayrıştırıldığı bir sistem istiyor.
11. Yönetim planı ile sitenin ana gayrimenkulündeki ortak alanlar, blok hakim alanları, site ve blok yönetimleri, sorumlulukları, sınırları vb. tüm konularda ve uygulamalarda herhangi bir hukuki ve fiili belirsizlik istemiyor.

YENİ TÜZÜK SİTEMİZE NELER KAZANDIRACAK ?

Sitemizin demografik yapısı, sakinlerimizin yukarıda tespit ettiğimiz, yönetim planından beklentilerini hayata geçirebilecek insan ve enerji potansiyeline sahiptir. Bu tüzük, öncelikle yıllardır sessizce bekleyen bu güçlü potansiyelimizin gün yüzüne çıkmasını sağlamış olacaktır. Mensubiyetçilik yerine liyakat, kapalı yönetim anlayışları yerine açıklık ve şeffaflık, atalet yerine verimlilik,  bireysel insiyatifler yerine kurumsal ilkeler ve etik kuralları getirmektedir. Kat malikleri ve ilgili hak sahipleri, yasaların tüm bireylere sağladığı seçme ve seçilme hakkına, kararlara katılabilme, denetleme, sosyal etkinlikler düzenleme, bilgilenme, haber alma olanaklarına kavuşacaktır.

Yönetim planının bazı temel özelliklerinden şöyle söz edilebiliriz. 

1. Site kat malikleri, yasal haklarını kullanarak, site yönetim kurulunu ve site denetçilerini doğrudan seçerler. Ayrıca site yönetim kurulu ve denetim kurullarının yılsonu ibralarını yaparlar.
2. Blok kat malikleri, yasal haklarını kullanarak, blok yönetim kurulunu ve blok denetçilerini doğrudan seçerler. Ayrıca blok yönetim kurulu ve denetim kurullarının yılsonu ibralarını yaparlar.
3. 634 sayılı KMK’nın ilgili hükümlerinin hak saydığı; “Site kat malikleri yılda en az bir kez ve başka bir tarih belirtilmemişse, Ocak ayında, sitenin ve kendilerinin gündem konularını görüşmek üzere olağan olarak toplanırlar” maddesi hayata geçirilmiştir.

ve maliklerin hak ve sorumlulukları belirlenerek, ortak yaşam hak ve sorumlulukları netleştirilmiştir.

1. Kadınlar, gençler ve tüm maliklere kısaca herkese, seçme ve seçilme hakkı teslim edilerek, yönetim ve denetim kademelerinde yer alma, düşüncelerini ifade edebilme olanakları yaşama geçirilmektedir.
2. Denetçilik görevi, önemli bir kanaat makamı olup, tümüyle bağımsız olması zorunlu bir görevdir. Bu tüzükle, denetçilerin özgür iradesini etkilemeye dönük olası yaklaşımların önü kapatılmıştır.
3. Sitede yaşayan herkes sosyal etkinlikler düzenleyebilecek veya etkinlikler içerisinde yer alabileceklerdir. İçine kapalı bir site ve yönetim fotoğrafı yerine, sosyal yaşamı dışa dönük bir site anlayışı önerilmektedir.
4. Site ve blok yönetim adaylıklarında, kişi ve/veya mensubiyeti yerine, aday listeler oylanacak, öncelikle güvenirlilik, liyakat, donanım, gönüllülük ve önerilen projeler seçimlerde değerli olacaktır.
5. Yönetim planı, günün ihtiyaçlarını ve gelişmelerini dikkate alarak, çağdaş ve demokratik yönetsel ilkeleri belirlemekte ve yönetimlerin bu ilkeler doğrultusunda görev yapmalarını esas almaktadır. Yönetici hizmet yıllarını sınırlamakta ve sistemin kendisini yenilemesine ve sürdürülebilir olmasına olanak vermektedir. Temsiliyet tabana yayılmakta ve kanuni hak mekanizması içerisinde yer alan; vekalet verme ile sistemin ve katılımın genişlemesini kolaylaştırıcı çözümler getirmektedir.
6. Her malik ve ilgili hak sahipleri kanunlar nezdinde diğeri kadar eşit oy ve hak sahibidir. Paylaşma ve kararlara katılma haklarının tamamı, malikler ve ilgili hak sahipleri ile buluşturulmakta ve haklar, sahibine teslim edilmektedir. İş bu yönetim planı, malikler ve ilgili hak sahiplerine, kendi haklarının ve iradesinin hiçbir dönemde ipotek altına alınamayacağı bir sistemi vadetmektedir. 
7. Demokrasinin diğer bir örnek bir uygulaması olarak; isteyen her malik, sitede yaşayan her sakin veya çalışan her personel, doğal davetli olarak “izleyici statüsü” ile site yönetim kurulunun aylık olağan toplantılarına katılabilecektir. Açık, şeffaf ve güvenilir yönetsel süreçlerinin sağlanmasında otokontrol mekanizmalarından birisi de budur.
8. Site ortak alanları blok hakim alanları ve ana gayrimenkule ait diğer tüm alanların kullanım prosedürleri belirlenmiştir.

Değerli Maliklerimiz ve Sakinlerimiz,

Pandeminin 2020 yılının son aylarında daha da yükselen ve 2021 yılının başlarında da sertleşen sağlık riskleri, yaz tatili süreçlerinin etkisi ile okulların açılışlarını takiben artarak devam eden salgın oranları, yakın geçmişte ve bugünlerde yüksek riskli virüs varyantlarından söz ediliyor olması, sosyal yaşamdaki baskınlığını sürdürmeye devam etmektedir. Ayrıca tüm maliklerimizin gün boyunca sürecek tüzük toplantısında onları sağlıklı koşullarda ağırlayacak, sitemizin büyük bir toplantı salonunun olmaması salgın-kontrol endişemizi de artırmaktadır. Diğer yandan, 2021 yönetim kurulu olarak, hazırladığımız işbu yönetim planını, sizlerin huzuruna getirebilmek için, olanakları zorlamak adına, salon kiralanmasını da düşünmüş olup, yaptığımız maliyet fizibilitesi ile geniş bir salonun kiralanması ve toplantı yeter çoğunluğu sağlanamadığı durumda ikinci kez salon kirasının verilmek zorunda kalınacak olma olasılığı da düşünüldüğünde, bu tercihin önemli bir maliyet getirdiği anlaşılmaktadır. Nitekim yine pandemi nedeniyle 2020 yılında ve son aylarında toplantılara getirilen yasakların daha ne kadar devam edeceğinin de bilinememesi, tahmini bütçeye bir maliyet kalemi koyma imkanını da ortadan kaldırmıştır. Bununla birlikte tüzüğün 50 sayfaya yaklaşan metninin 334 malik için çoğaltılması ve posta giderleri de maliyetlere eklendiğinde, toplantı maliyetinin totalde oldukça yüklü miktarlara ulaşacağı anlaşılmaktadır. Bu maliyetlerin, bu aşamada maliklerimize yansıtılmasını istememekle birlikte, yılsonuna gelindiği bu aylarda, site bütçesinin söz konusu yüksek giderleri karşılamaya da uygun olmadığı görülmektedir. Bu nedenle Malikler Genel Kurulunun dönem sonuna kadar toplanmasını organize edebilme arzumuzun maalesef olanaklı olamayacağı görülmekle birlikte, 2021 yılı Yönetim Kurulu olarak, hazırlanan bu tüzüğün görüşülmesi için MALİKLER GENEL KURULUNUN, 2022 yılı içinde toplantıya çağırılmasına dair önergemizi, Ocak ayında toplanacak Site Genel Kuruluna sunacağız.

Yönetim Kurulumuz, 03.11.2021 tarihinde yaptığı toplantıda, süreci, var olan koşulları ve riskleri yeniden değerlendirmiş olup, hazırladığımız işbu tüzük önerisini, genel kurulda ifade ettiğimiz üzere; öncelikle maliklerimizle buluşturulması için (özellikle çoğaltma ve posta giderlerinin maliklerimize ek bir maliyet getirmesinden de kaçınarak) Web sitemiz; www.korfezkonutlari.com adresinde yayınlanmasını ve tüzüğün maliklerimizin sağduyularına teslim edilmesini karar altına almış bulunmaktayız. Bu karar doğrultusunda, tüzüğün tüm sayfalarını okumadan önce, sitemiz için bir tüzüğün niçin gerekli olduğu, içerikleri, getirdiği ilkeler, yenilikler ve özelliklerini anlatan bu ön bilgilendirme yazımız eşliğinde, tüzük metnini siz değerli maliklerimizin ve sakinlerimizin bilgisine önemle iletiyoruz.

Bu tüzüğün, sitemize güven, huzur ve güzel bir gelecek getireceğine olan inancımızla, tüm maliklerimize ve sakinlerimize içten Saygılarımızı Sunarız.

Körfez Konutları

2021 Yönetim Kurulu